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이사철 세입자 '이것만은 꼭 챙기자
지난 가을 서울 신림동 원룸으로 이사한 김수영씨(가명)는 최근 황당한 일을 겪었다.
김씨가 세들어 살고 있는 원룸이 경매에 붙여졌기 때문이다. 깜짝 놀란 김씨는 주변 지인들을 통해 해결방법을 수소문하기 시작했다. 주변의 얘기대로라면 김씨는 보증금을 한푼도 돌려받지 못한 채 길거리에 나앉게 생겼다. 여러차례 집주인과 통화를 시도해봤지만 연락이 닿지 않았다.
강남에 직장을 둔 김씨는 지난해 11월 인근 시세보다 싸고 전철역에서도 가까운 편리한 교통때문에 이곳 원룸을 전세 계약했다. 보증 금 5000만원에 인근 비슷한 규모의 원룸에 비해 시세가 1000만원 가량 낮았다.
김씨는 지방에 계신 부모님이 일러주신대로 전입이후 바로 확정일자도 받고 나름대로 착실히 일처리를 했다. 하지만 시세 8000만원짜리 이 원룸에는 은행과 개인이 설정해 놓은 근저당이 줄줄이 잡혀있었다. 모두 순위가 앞서 있었기 때문에 경 매에서 낙찰이 되더라도 김씨에게 돌아올 몫은 없었다.
등기부등본만 꼼꼼히 살폈더라면 문제가 없었을텐데 집주인의 말만 믿었던 것이 화근이었다.
◇ 등기부등본 알면 전세보증금 지킨다 =등기부등본은 크게 표제부와 갑구, 을구로 구성돼 있다.
등기부등본 첫장에 자리잡고 있는 표제부는 전체 건물과 개인이 소유한 건물에 대한 내용을 담고 있다. 즉 전체 건물의 소재지번과 건 물 명칭에서부터 건물 내역, 토지 면적 등이 먼저 적혀있고 이중 개인 소유 호수에 대한 내용도 같은 방식으로 기재돼 있다. 건물 내 역이란 그 건물이 어떤 구조로 지어졌고 각층과 개인소유분의 전용면적이 얼마나되는지에 관한 내용이다.
갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 표시한다. 쉽게 말해 갑구에서는 매매나 증여, 상속을 통해 소 유권이 이전됐거나 소유권과 관련된 가처분, 가등기, (가)압류 등의 내용이 담고 있는 것이다.
전·월세 세입자가 임대차 계약을 맺을때 바로 갑구에서 실제 임대인과 소유자가 일치하는가를 살펴볼 수 있다. 너무나 당연한 내용이 지만 소유자 행세를 한 가짜에 속아 보증금을 사기 당하는 경우가 종종 있다.
압류가 있는지도 살펴야한다. 일단 국세나 지방세 등의 미납으로 지방자치단체나 세무서로부터 당한 압류가 등기부등본에 올라와 있다 면 조만간 한국자산관리공사에서 진행하는 공매로 넘겨질 가능성이 있다.
공매는 국세징수법에 의해 재산을 강제로 매각, 세금을 받아내는 것으로 경매와 비슷한 방식으로 진행된다.
세입자가 가장 꼼꼼히 들여다봐야 할 곳은 을구다. 소유자(임대인)가 원룸을 사면서 은행돈을 썼다면 근저당이 설정되고 이러한 경우 을구에 그 내역이 올라온다. 즉 소유자가 은행으로부터 1억을 빌렸다면 통상 130%인 1억3000만원의 근저당에 대한 내역이 을구에 기재 되는 형식이다. 개인이 돈을 빌려준 경우에도 근저당 설정은 가능하다.
김씨의 경우 원룸 임대차 계약일보다 2년이나 앞서 6500만원짜리 은행 근저당이 설정돼 있었다. 이 근저당은 소유자가 원룸을 매입하 면서 빌린 돈이다. 이후 원룸 소유자에게 돈을 빌려준 개인이 김씨의 전입에 앞서 4000만원짜리 근저당을 설정했다.
결국 계약과 전입, 확정일자를 모두 갖춘 세입자라하더라도 은행 근저당과 개인 근저당에 순위가 밀려 한푼도 받아나가지 못하는 일이 발생하게 된다. 이 원룸이 현재 시세에 경매 낙찰이 된다고 가정했을때 은행이 가장 먼저 채권을 회수하고 김씨에 앞선 근저당권자가 나머지 채권을 회수한다. 이후에도 돈이 남을 경우는 물론 김씨가 남은 금액만큼을 받아가지만 이 경우 앞선 순위의 근저당 금액이 커 사실상 돌아올 몫이 없다.등기부등본의 간단한 원리만 알았더라도 김씨는 화를 피할 수 있었겠지만 결국 안타까운 일이 발생하고 말았다. |
